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土地区画整理法

土地区画整理法とは

土地区画整理法は、都市計画区域内の土地について、ごちゃごちゃした「宅地や道路、公園」などを整備(区画形質の変更を)して、健全な市街地の造成を図ることを目的とした法律です。イメージは以下の図のような感じのように土地区画整理の工事を行うためのルールを定めたものです。下図では「換地処分」という言葉がありますが、後ほど説明します。

土地区画整理法の具体例

土地区画整理事業とは

道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業を言います。上図のように公園を作ったり、住みやすいように道路を広げたりするわけです。

■土地区画整理事業の施行者

「施行者」とは、土地区画整理事業を行う者のことです。具体的には下記の通りです。

  1. 個人
  2. 土地区画整理組合
  3. 区画整理会社
  4. 都道府県・市町村
  5. 国土交通大臣
  6. 都市基盤整備公団や地域振興整備公団、地方住宅供給公社など

大きく分けると、1~3を「民間施行」、4~6を「公的施行」と言います。
ただ、宅建試験で問題になってくるのは、「個人施行」「土地区画整理組合施行」「区画整理会社施行」「公的施行」の4つ分けて覚えていきましょう。

 

■換地・換地処分

上図のように、区画整理を行って新しい土地をもらいます。この新しい土地、区画整理によって割り当てらた土地を換地と言います。そして、この区画整理によって土地を所有者等に割り当てることを換地処分といいます。通常のテキスト『移動する』と書かれていますが、遠く離れた場所に移動することはほとんどありません。

なぜなら、換地先を決めるルールとして、「照応の原則」というのがあるからです。
簡単にいうと、「換地」と「換地処分前の土地(従前の土地)」とを比較した場合に、その位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が、だいたい同じになるように、計画しないといけないということです。

■減歩(げんぶ)

上図のように、「公園を作ったり」、「道路を広げたり」すると、一人一人の所有している土地は少なくなりますよね。このように、公園を作ったり、道路を広げたりするために、所有者が、自分たちの土地を少しずつ出しあうことで、所有者の土地が減少することが減歩です。

 

土地区画整理事業の手続きの流れ

土地区画整理事業の流れは「個人」「土地区画整理組合」「区画整理会社」「市町村・都道府県・国土交通大臣」それぞれ異なります。なので、個別で覚える必要があるのですが、ここでは、大まかな流れを説明します。

  1. 事業計画等の作成
      ↓
  2. 事業計画等の認可公告
      ↓
  3. 換地計画の作成・認可
      ↓
  4. 仮換地の指定(必要がある場合のみ)
      ↓
  5. 換地処分の公告

 

■清算金

換地を行うことにより「従前の土地」より「換地」の面積は小さくなります。一方、土地の単位面積当たりの地価は上がります。できるだけ、資産価値を均衡にするように計画するのですが、不均衡が生じることがあります。この場合は。精算金というお金で、徴収したり、交付したりします。

例えば、

・従前の土地が100㎡で地価が20万円/㎡・・・資産価値:2000万円

・換地が80㎡で地価が30万円/㎡・・・資産価値:2400万円

この場合、400万円を土地所有者から徴収するわけです。

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