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仮換地・換地

仮換地・換地とは

下図のように、区画整理を行って新しい土地をもらいます。この新しい土地、区画整理によって割り当てらた土地を換地と言います。そして、この区画整理によって土地を所有者等に割り当てることを換地処分といいます。通常のテキスト『移動する』と書かれていますが、遠く離れた場所に移動することはほとんどありません。

なぜなら、換地先を決めるルールとして、「照応の原則」というのがあるからです。
簡単にいうと、「換地」と「換地処分前の土地(従前の土地)」とを比較した場合に、その位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が、だいたい同じになるように、計画しないといけないということです。

土地区画整理法の具体例

仮換地

仮換地は、換地処分を行う前に仮に換地を指定するものです。基本的に、仮換地したところが、換地になります。多くの方が、「従前の土地」→「仮換地」→「換地」と全く別の土地を2度にわたって移動すると理解していますが、それは少し違います。

土地区画整理事業は何年もかかって工事を進めていきます。そして、換地処分は全ての工事が終わった後に行うのが原則となっています。そうすると、一部は工事が終わっているのに、換地処分が行われていないから使えない・・・・というのは、もったいないですよね!?
だから、工事が終わった部分から、使用収益できるように仮換地を指定するわけです。

仮換地の指定手続き

仮換地を指定するためには、施行者によってやるべきことが異なってきます。

個人施行者 宅地の所有者、借地権者の同意が必要
土地区画整理組合 総会等の同意が必要
区画整理会社 宅地の所有者、借地権者のうち各2/3以上の「人数」と「面積を占める者」の同意が必要
公的施行者 土地区画整理審議会の意見を聴くこと

 

換地処分

原則、換地計画にかかる区域の全部について、土地区画整理工事が完了した後に、従前の宅地所有者等に対して、換地(新しい土地)を割り当てることを換地処分と言います。

ただし、例外として、規約等に別段の定めがある場合は、全部の工事が終わる前に換地処分を行うこともできます。

そして、換地処分は関係者に対して通知することで行われます。

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