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価格形成要因(一般的要因・地域要因・個別的要因)

不動産の価格は、いろいろな要因によって、変動します。
例えば、2つの土地が隣合っていても、同じ価格にはならないこともあります。
たとえば、一つの土地については、土壌汚染が深刻な場合、土地の価格も低く評価されるでしょう。
または、一つの土地は隣にビルがあり、日当たりが悪い場合、この土地の価格も評価は低くなるでしょう。
これらのように不動産の価格に影響を及ぼす要因について大きく3つに分けることができます。

  1. 一般的要因
  2. 地域要因
  3. 個別的要因

一般的要因

一般的要因について、さらに細かく分けることができますが、それを細かく解説しても意味がないので簡単にまとめて、最後に細かく表にまとめておきます。ただ、覚える必要はありません。 一般的要因とは、自然的要因(上記事例のように土壌の状態がどうか)、社会的要因(公共施設の整備の状態がどうか)、経済適用県(税負担の状態がどうか、企業活動の状態がどうか)、行政的要因(土地利用に関する計画及び規制の状態がどうか)といった要因により不動産の価格に影響を及ぼします。

地域要因

地域要因については地域の特性に関する要因です。 例えば、宅地地域であれば、「日照・湿度等の気象の状態」や「都心との距離及び交通施設の状態」があげられます。 商業地域であれば、「商業背後地(周辺地)及び顧客の質と量」等があります。 工業地域であれば、「幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況」等があります。 農地であれば「水利及び水質の状態」等があります。

個別的要因

その不動産の個別の要因を指し、住宅地であれば、その土地の前面道路の幅員や上下水道の整備状況などがあります。 下記内容については、ご覧いただいて分かるとおり重複する要因が多いです。 細かく覚えるのではなく、イメージだけで十分です。

一般的要因 自然的要因 地質、地盤等の状態/土壌及び土層の状態/地勢の状態/地理的位置関係/気象の状態
社会的要因 人口の状態/家族構成及び世帯分離の状態/都市形成及び公共施設の整備の状態/教育及び社会福祉の状態/不動産の取引及び使用収益の慣行/建築様式等の状態/情報化の進展の状態/生活様式等の状態
経済的要因 貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態/財政及び金融の状態 /物価、賃金、雇用及び企業活動の状態/税負担の状態/企業会計制度の状態/技術革新及び産業構造の状態/交通体系の状態/国際化の状態/生活様式等の状態
行政的要因 貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態/財政及び金融の状態 /物価、賃金、雇用及び企業活動の状態/税負担の状態/企業会計制度の状態/技術革新及び産業構造の状態/交通体系の状態/国際化の状態/生活様式等の状態
地域要因 宅地地域 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態/街路の幅員、構造等の状態/都心との距離及び交通施設の状態/商業施設の配置の状態/上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態/情報通信基盤の整備の状態等
農業地域 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態/起伏、高低等の地勢の状態/土壌及び土層の状態/水利及び水質の状態/洪水、地すべり等の災害の発生の危険性/道路等の整備の状態/集落との位置関係/集荷地又は産地市場との位置関係/消費地との距離及び輸送施設の状態/行政上の助成及び規制の程度
林地地域 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態/標高、地勢等の状態/土壌及び土層の状態/林道等の整備の状態/労働力確保の難易/行政上の助成及び規制の程度
個別的要因 宅地 地勢、地質、地盤等/日照、通風及び乾湿/間口、奥行、地積、形状等/高低、角地その他の接面街路との関係/接面街路の幅員、構造等の状態/接面街路の系統及び連続性/交通施設との距離/商業施設との接近の程度
農地 日照、乾湿、雨量等の状態/土壌及び土層の状態/農道の状態/灌漑排水の状態/耕うんの難易/集落との接近の程度/集荷地との接近の程度/災害の危険性の程度/公法上及び私法上の規制、制約等
林地 日照、乾湿、雨量等の状態/標高、地勢等の状態/土壌及び土層の状態/木材の搬出、運搬等の難易/管理の難易/公法上及び私法上の規制、制約等

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