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請負のポイント

請負 請負とは、ある仕事を完成させる契約を言います。

例えば、あなたが土地を所有しており、その土地上に建物を建てたいと思っても、あなた自身が建物を建てることは難しいですよね!?そんな場合に、あなたは建設業者に建物を建ててください!と任せます。これが請負契約です。 この時、「あなた=注文者」「建設業者=請負人」という呼び方をするので、これは覚えておきましょう!

つまり、請負契約とは、請負人(建設業者)がある仕事の完成(建物の建築)を約束し、一方。注文者が報酬を支払うことを約束する契約といえます。 請負人=仕事を完成させる義務を負う 注文者=報酬を支払う義務を負う 目的物(建物)の引き渡しと同時に報酬を請求できます。

つまり、引き渡しと報酬の支払いが同時履行の関係にあるということです! これも宅建試験ではよく出題される部分です! 実際、請負は、上記建物の建築だけでなく、情報システム構築の請負や、ホームページ作成の請負に等もあります!

注文者からの解除

まず、ポイントは、「仕事が完成していない間は、注文者からはいつでも損害を賠償して契約解除ができる」という点です。

この解除権は請負人にはありません。つまり、建物建築の請負契約があって、請負人が材料を発注して建築を開始したとします。 その後、注文者が転勤を理由に建物が不要になった場合、材料費や人件費、もともと想定指定してた請負人の利益などを賠償すれば(支払えば)注文者からは解除できます。これであれば、請負人も不利益は被らないですよね! 上記の通り、注文者にとって不要なものをわざわざ完成させることは社会経済的に不利益だということから注文者の解除権があります。

請負人の担保責任

請負人が完成させた目的物に瑕疵(欠陥)があった場合、注文者は請負人に対して「損害賠償請求」「契約解除」「瑕疵修補請求」といった責任追及ができます。

請負における損害賠償請求

注文者は請負人に対して損害賠償請求ができます。 また、注文者は瑕疵の修補に代えて(欠陥を治すことをせずに)損害賠償請求をすることができます。この場合、瑕疵修補代金+損害賠償の合計額となります。

請負における契約解除

完成された目的物に瑕疵があって、契約の目的を達成することができないとき(例えば、請け負ってもらった情報システムが正常に動かず使い物にならない)は、注文者は契約解除ができます。 ただし、例外があります!これが宅建試験で出てくる部分です! 目的物が「建物や工作物(カーポート等)」の場合は、解除できません。建物や工作物の場合は、瑕疵修補もしくは損害賠償請求をすることで、対応してもらうことになります。

請負における瑕疵修補請求

瑕疵修補とは、欠陥を直してもらうこと・修復してもらうことを言います。目的物に瑕疵があったときは相当期間を定めてそれを直してください!と請求できます。 ただし、例外があり、瑕疵が重要でなく、修補に過分の費用を要するときは修補請求できません! 例えば、建物の柱が、設計図とは異なる材料が使われていることが判明した場合、この柱を計画していた材料に取り換えるには、いったん壊さないといけない場合があります。この場合、「修補に過分の費用がかかる」といえます。また、材料が違っても耐震上何ら問題がないというのであれば、「瑕疵は重要ではない」といえます。 このような場合は瑕疵修補請求は例外的に行えないということです。 宅建試験はきちんと理解していないと合格できない試験です!上記のように理解しながら勉強は進めましょう!

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請負人の瑕疵担保責任の存続期間

原則、請負人は引き渡し後1年間担保責任を負います。しかし、宅建試験で出題されやすいのは例外です。 なぜなら、土地や建物については、例外が適用されるからです! 例外として
  • 土地の工作物・地盤の瑕疵・・・引き渡しから5年間
  • 鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の瑕疵・・・10年間
以上が原則ですが、建物や工作物が滅失または毀損したときは、そのときから1年以内に権利行使をしなければいけません。

目的物の所有権の帰属

所有権の帰属とは、目的物は誰のものか?という意味です。 所有権の帰属は、材料の全部または主要部分を供給した人が誰か?によって判断します!
  • 材料の全部または主要部分を供給した人が「請負人」の場合、完成した目的物は一旦請負人のものとなり、その後、注文者に引き渡しをすることで、注文者に所有権が移転します。(判例)
  • 材料の全部または主要部分を供給した人が「注文者」の場合、完成と同時に注文者のものとなります。

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