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割賦販売のポイント

割賦販売の読み方は「かっぷはんばい」です。
割賦販売とは、不動産などを販売する際、分割支払いを認めて販売する方法です。
住宅ローンとは違うので注意してください!

勘違いしている方もよくいますが、、、
あたなが住宅ローンを使って、2000万円の不動産を購入するとします。この場合、あなたは、金融機関から2000万円を借りてきて、売主に「一度に」2000万円を払っています。つまり、分割払いをしているわけではないです。あくまでもあなたが毎月支払うお金は、金融機関に対して、借りたお金を返済しているにすぎないんですね!

一方、割賦販売は、分割払いです。売主は2000万円が一度に入ってくるわけではないんです。例えば、引き渡し時に1000万円、翌月から毎月50万円ずつといった感じで、売主は分割に応じて代金を受けとります。

宅建試験に出題される割賦販売に関するルール

宅建試験では、宅建業法の8種制限の中で割賦販売に関連するルールが2つが出てきます。 ①割賦販売契約の解除などの制限 ②所有権留保の禁止

■割賦販売契約の解除などの制限

売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合で、割賦販売契約を締結したとします。 買主が支払う分割金のことを「賦払金(ふばらいきん)」といいます。 この賦払金の支払いが約束の期限内に支払われない場合、民法では、「相当期間」を定めて催告(口頭でも可)して契約解除ができるとしています。 しかし、宅建業法では、「30日以上の期間」を定めて、「書面」で催告し、その期間内に履行がない場合でないと「契約解除」「残金の全額請求」をすることができないとしています。

所有権留保の禁止

売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合で、割賦販売契約を締結したとします。 この場合、売主業者は、原則として、不動産を引き渡すまでに、所有権移転登記等の引き渡し以外の義務を履行しないといけません。つまり、代金全額もらっていないから所有権を移転しません!ということはできないということです。

ただし、所有権移転を拒むことができる例外もあります! それは、①支払われた代金が10分の3以下である場合②残金を保証するための抵当権を設定してくれない、または、保証人を立てる見込みがない場合のいずれかに該当する場合、売主業者は所有権移転をしなくても大丈夫です。(=所有権を留保できる)

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