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地域分析のポイント

宅建試験で出題される「地域分析」というと、不動産鑑定評価における地域分析です。
地域分析とは、その対象不動産(鑑定評価する不動産)が「どのような地域にあるか」、「その地域はどのような特性をもっているか?」を分析することを言います。 そもそも、不動産の価格は、一つだけで決まっている訳ではなく、他の不動産とともにある地域を作って、地域間の相互関係、地域内の他の不動産との相互関係を通じて、対象不動産の価格が決まってきます。 すると、どんな地域があるのか?が問題になりますよね? 宅建試験で出題される地域については、「近隣地域」「類似地域」があります。

近隣地域とは?

近隣地域とは、簡単に言えば、対象不動産の近くの地域です。実務上は「対象不動産の半径何m」や「何丁目の地域」といったひとかたまりの範囲を指し、地域分析において非常に狭い範囲を言います。

類似地域とは?

類似地域とは、近隣地域の特性と類似する特性を有する地域です。 例えば、対象不動産が住宅であり、その周辺地域(近隣地域)も住宅が多かったとします。そして、その隣町の同じ住宅街が類似地域となります。 そして、宅建試験では「同一需給圏内の類似地域」という言葉が出てくるので、この同一需給圏についても解説します!

同一需給圏内とは?

同一需給圏とは、簡単にいうと、購入する人が、迷う地域です。 近隣地域と用途で似ている地域を類似地域と上記で解説しましたが、いくら類似しているとはいっても、あまりに離れた地域では比較が難しくなってしまいます。そのため、それなりに影響を及ぼし合う範囲内(=同一需給圏内)というイメージです。

法律用語では、 「一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域」を「同一需給圏」いう。 と記述されています。
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