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共用部分・法定共用部分・規約共用部分とは?

共用部分とは、マンションの中でみんなで使う部分です。 例えば、階段や廊下、エレベーターなどが共用部分にあたります。 そして、共用部分は法定共用部分と規約共用部分の2つがあります。

法定共用部分と規約共用部分

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つにわけることができます。

■法定共用部分

共用部分のうち、区分所有法に定められている建物の部分や設備のことです。 玄関ホール、廊下、階段、エレベーター、屋上、給排水設備、消防設備、電気配線などが法定共用部分に該当します。

■規約共用部分

管理組合の管理規約によって共用部分とすることのできる部分を「規約共用部分」といいます。 集会室・管理事務室・地下駐車場・倉庫などの本来は専有部分とすることのできる部分、屋外の倉庫などの附属の建物などが規約共用部分です。

共用部分の共有関係

共用部分は、区分所有者全員の「共有」に属します。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します。 一部共用部分とは、共用部分のうち、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかなものをいいます。たとえば、マンションの下層階の店舗部分のみの用途に供される出入口、階段、エスカレーター、上層階の住宅部分のみの用途に供される玄関、エレベーター、階段等が一部共用部分の例です。

共用部分の持分

各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積(内法計算)の割合にります。 内法計算とは、壁の内側で囲まれた床面積を言います。登記簿上の床面積もこの内法計算の数字です。 例えば、マンション全体の専有面積が5000㎡で、101号室の専有部分の面積が50㎡だった場合、101号室の区分所有者の持分は、50/5000となります。

共用部分の持分の処分

処分とは、売却や抵当権の設定等を指します。 原則として、建物の専有部分と共用部分は分離処分ができません。 例外として、区分所有法に別段の定めがある場合は分離処分できます。 詳細解説は「独学合格プログラム」や個別指導で解説します!

共用部分の変更と管理

  • 共用部分の重大な変更は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決します。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減らすことができます。 ※区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議を「特別決議」という。
  • 共用部分の軽微な変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないもの)は、区分所有者及び議決権の過半数による集会の決議で行います。 ※過半数による決議を「普通決議」という。
  • 保存行為は各区分所有者が行える

共用部分については、宅建試験の区分所有法の分野で翌週代される部分なので、しっかり頭に入れておきましょう!


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