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契約不適合責任

(このページは、改正民法に対応しています)

買主Aが売主Bから土地や建物を購入した際に、その土地や建物が種類又は品質、数量に関して、契約内容に適合しないものである場合、売主Bは一定の責任を負います。

これを、「契約不適合責任」と言います。

B―――→A
建物(欠陥あり)

 

買主の追完請求権

追完請求権とは、契約通り、義務を果たしてください!ということを請求することです。

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、①目的物の修補、②代替物の引渡し又は③不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます。
ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます。

上記不適合が買主の責めに帰すべき事由(責任)によるものであるときは、買主は、上記①~③の履行の追完の請求をすることができません。

具体例1:種類に契約不適合がある場合

例えば、鉄筋コンクリートの建物の売買契約をしたにも関わらず、木造建物を引渡された場合です。「鉄筋コンクリート」と「木造」では種類が違います。

具体例2:品質に契約不適合がある場合

例えば、居住用建物の売買契約をしたにも関わらず、建物が傾いていて、住めような建物出ない場合、品質に契約が不適合があるといえます。

具体例3:数量に契約不適合がある場合

例えば、150㎡の土地の売買契約をしたにも関わらず、実際に測量してみると、120㎡しかないような場合、数量に契約が不適合があるといえます。

買主の代金減額請求権

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合、原則、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。

上記例外として、下記の場合には、買主は、上記催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。

  1. 履行の追完が不能であるとき。
  2. 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
  3. 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
  4. 上記3つに掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。

不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるとき(不適合の原因が買主にあるとき)は、買主は、代金の減額の請求をすることができません。

買主の損害賠償請求権

契約内容に不適合があり、その不適合が売主の責めに帰すべき事由(売主の責任)によるものであるとき、買主は、売主に対して損害賠償請求ができます。

買主の解除権

契約内容に不適合があり、売主が契約通り履行しない場合、原則、買主は相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができます。
ただし、例外として、売主が履行できない(履行不能)等の場合、催告なく、買主は契約解除ができます。

契約不適合責任の期間制限

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、①履行の追完の請求、②代金の減額の請求、③損害賠償の請求及び④契約の解除をすることができません。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り(悪意)、又は重大な過失によって知らなかった(重過失)ときは、上記通知をしなくても、①~④を行使できます。

契約不適合責任を負わない旨の特約

売主と買主との契約で、「契約不適合があっても、売主は担保責任(契約不適合責任)を負わない」という特約は有効です。
ただし、売主が、「不適合を知りながら告げなかった事実」及び「自ら第三者のために設定した権利(売主が第三者の抵当権を設定した等)」又は「第三者に譲り渡した権利(売主が自ら目的物を第三者に譲渡した等)」については、その責任を免れることができません。

 

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