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一括競売(いっかつきょうばい)

更地(建物が建っていない土地)があり、この更地に抵当権が設定され、その後、この更地(抵当権が設定土地)に建物が築造されることがあります。 ここで、抵当権を設定した土地だけでなく、抵当権が設定されていない建物も一緒に競売にかけることを一括競売といいます。

一括競売

例えば、AがBからお金を借りて、A所有の「更地」に抵当権を設定した。
その後、Aが更地上に建物を建築した。
そして、債務者AがBにお金を返済することができず、債権者(抵当権者)Bが抵当権を実行(競売)する場合、抵当権を設定した土地(当時は更地)だけなく、その土地上の建物も一括で競売にかけることができます。
これが「一括競売」です。

つまり、抵当権者Bは「土地」と「建物」を一括して競売にかけることができるのですが、
Bが優先的に弁済を受けられるのは、抵当権を設定した土地の代金からだけです。

一括競売は任意

一括競売をするか否かは土地の抵当権者が決めることができます。つまり、土地だけ競売にかけてもよいですし、土地と建物同時に競売にかけてもよいです。

一括競売制度の背景

もし、上記一括競売制度がなかったらどうなるだろうか? 抵当権を設定した土地だけしか競売にかけることができない場合、建物は法定地上権が成立しないため、建物所有者は、土地を競落した人から「建物を壊して出て行け!」と建物収去請求された場合、建物所有者は対抗できず、建物を解体して、土地の明け渡しをしないといけなくなります。 そうなると、社会経済的損失が大きいですし、土地の買受人は土地を利用するために建物収去請求等の面倒な手続きが必要なります。 このような不都合を避けるために一括競売制度があります。

一括競売により建物所有者は不利益はないのか?

一括競売を行った場合、抵当権者は、土地からのみ配当を得ることができ、抵当権を設定していない建物からは配当を受けることができません。 建物の配当(建物が落札されたお金)については、建物所有者が、受け取ることができます。つまり、対価を得られるため、大きな不利益は生じません。

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